Novedad jurisprudencial: este análisis distingue lo que hoy acepta la AEAT de lo que puede defenderse mediante rectificación y recurso. La residencia fiscal —no la nacionalidad— determina el régimen.
La regla vigente: UE/EEE sí; terceros países, no
El artículo 24.6 del texto refundido de la Ley del IRNR permite deducir los gastos vinculados al alquiler a residentes fiscales en otro Estado de la Unión Europea y en los Estados del Espacio Económico Europeo con asistencia mutua: Islandia, Noruega y Liechtenstein. Deben probarse la relación directa con el ingreso y el importe.
Para el resto, la AEAT mantiene el 24 % sobre ingresos íntegros, sin gastos. Así se calcula hoy una autoliquidación ordinaria de un residente fiscal en Reino Unido, Estados Unidos, Suiza o Canadá. Un convenio para evitar la doble imposición no cambia por sí solo esta mecánica.
Qué ha resuelto la Audiencia Nacional y qué no
La SAN 3630/2025, de 28 de julio (rec. 636/2021; ECLI:ES:AN:2025:3630), aceptó que un residente estadounidense dedujera gastos de alquiler. Su eje es la libre circulación de capitales del artículo 63 TFUE, aplicable también frente a terceros países. El convenio España‑Estados Unidos y los mecanismos de intercambio de información refuerzan el análisis.
La SAN 1521/2026, de 27 de marzo (rec. 637/2021; ECLI:ES:AN:2026:1521), aborda la misma cuestión jurídica y aplica expresamente el razonamiento de la resolución anterior. Los textos publicados no permiten afirmar con seguridad que se trate del mismo contribuyente o del mismo litigio. Por eso es preciso hablar de dos resoluciones sobre la misma cuestión jurídica, no de jurisprudencia consolidada.
A 9 de agosto de 2026 no consta publicado auto de admisión ni sentencia del Tribunal Supremo sobre estos recursos. La ley y la información de la AEAT tampoco se han modificado. La posición favorable es defendible, pero puede ser recurrida, matizada o sometida a cuestión prejudicial ante el TJUE.
La fuerza del caso depende del país de residencia
| Residencia fiscal | Situación práctica |
|---|---|
| UE + Islandia, Noruega y Liechtenstein | La ley permite deducir; no hace falta litigar por esta exclusión. |
| Estados Unidos | Posición extracomunitaria más directamente apoyada: coincide con los hechos resueltos y existe convenio con cláusula de no discriminación e intercambio. |
| Reino Unido, Suiza, Canadá y otros Estados con convenio y asistencia efectiva | Argumento potencialmente más sólido, pero las sentencias citadas no resuelven esos países. Requiere análisis individual. |
| Estados sin asistencia suficiente | La defensa suele ser más difícil; no debe prometerse el mismo resultado. |
Vía prudente: declarar conforme a AEAT y rectificar
Salvo un expediente especialmente claro y una decisión informada, la opción de menor exposición suele ser:
- Presentar y pagar el Modelo 210 conforme al criterio vigente de la AEAT: 24 % sobre el bruto.
- Solicitar después la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos, cuantificando y documentando cada gasto.
- Si se deniega, recurrir dentro del plazo de la notificación; la solicitud no permite dejar pasar indefinidamente los plazos de recurso.
Deducir directamente en la autoliquidación abre el conflicto desde el primer día: puede originar regularización e intereses y obliga a valorar el posible debate sancionador. La sanción no es automática, pero tampoco debe ignorarse.
Prescripción: no vence todo el 1 de enero
El plazo general para solicitar la devolución es de cuatro años, calculado desde el término del periodo correspondiente según los artículos 66 a 68 de la Ley General Tributaria. Debe revisarse autoliquidación por autoliquidación: los antiguos periodos trimestrales pueden vencer en enero, abril, julio u octubre; las nuevas agrupaciones anuales se conectarán con su plazo de abril. Esperar al final del año puede hacer perder el periodo más antiguo.
Documentación mínima
- Certificado de residencia fiscal de cada ejercicio.
- Contratos, extractos y relación completa de ingresos.
- Facturas y justificantes bancarios de IBI, comunidad, seguros, reparaciones, intereses, suministros, gestión y demás gastos.
- Escritura, valor de construcción y cálculo de amortización, separado del suelo.
- Días alquilados, días a disposición y porcentaje de titularidad.
- Modelos 210 presentados y justificantes de pago.
Expectativas que deben quedar por escrito
No existe garantía de devolución. El encargo debe separar las fases administrativa, económico‑administrativa y judicial; detallar honorarios, duración potencial de varios años, posible suspensión o cuestión prejudicial, prueba a cargo del cliente y consecuencias de un cambio de criterio.
Fuentes normativas y resoluciones
- TRLIRNR, especialmente artículo 24.6.
- AEAT: rendimientos de inmuebles arrendados.
- AEAT: consecuencias del Brexit en el IRNR.
- SAN 3630/2025, rec. 636/2021, ECLI:ES:AN:2025:3630; y SAN 1521/2026, rec. 637/2021, ECLI:ES:AN:2026:1521.
- Ley General Tributaria, artículos 66 a 68.
Contenido informativo actualizado a 9 de agosto de 2026. La viabilidad depende del país, el convenio, la prueba de los gastos, los plazos y la evolución judicial.
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