Cuándo el alquiler de un inmueble tributa por IRNR
Si es no residente fiscal en España y obtiene rentas por el alquiler de un inmueble situado en territorio español (vivienda, local, plaza de garaje), debe declarar esos ingresos mediante el Modelo 210 del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). El hecho imponible se devenga en el momento en que la renta es exigible, normalmente el cobro mensual del alquiler.
El Modelo 210 se utiliza también para declarar la renta imputada de los meses en los que el inmueble no está alquilado y permanece a disposición del propietario, pero ese caso lo cubrimos en otra guía. Aquí nos centramos en las rentas obtenidas efectivamente por alquiler.
Caso del alquiler vacacional dentro del IRNR
El alquiler vacacional o turístico es una modalidad cada vez más extendida. Cuando el alquiler vacacional no incluye servicios propios de la actividad hotelera (limpieza durante la estancia, recepción 24h, restauración), tributa como rendimiento del capital inmobiliario por IRNR mediante el Modelo 210, igual que cualquier otro alquiler.
Si se prestan tales servicios (limpieza diaria, recepción permanente, comidas), la calificación fiscal puede ser distinta y conviene revisar el caso individualmente. Podría tratarse entonces de actividad económica con tributación específica, lo que cambia tanto el modelo como las obligaciones censales y de facturación.
Es habitual que los propietarios contraten una empresa intermediaria (Booking, Airbnb, agencia local) para la gestión. Esto no altera por sí solo la calificación fiscal: lo determinante es qué servicios se prestan al inquilino, no quién los gestiona.
Cambio importante: declaración anual desde 2024 (RD 117/2024)
Hasta el ejercicio 2023, las rentas de alquiler de inmuebles por no residentes se presentaban trimestralmente mediante el Modelo 210. Con la aprobación del Real Decreto 117/2024, este sistema cambia: a partir del ejercicio 2024, las rentas devengadas por arrendamiento de bienes inmuebles se presentan de forma anual, agrupando todas las rentas del año.
Es un cambio relevante en la práctica: simplifica la gestión (una sola declaración al año en lugar de cuatro) y reduce los costes administrativos. La fecha de devengo sigue siendo cada momento en que la renta es exigible, pero la presentación se hace en bloque.
Conviene tener en cuenta que el cambio se aplica a las rentas devengadas a partir del 1 de enero de 2024. Las rentas devengadas en ejercicios anteriores (2022, 2023) que aún no se hayan declarado se rigen por el régimen anterior (presentación trimestral). En la práctica, esto puede generar dudas en propietarios que arrastran ejercicios pendientes.
Tipo impositivo: 19% (UE/EEE) y 24% (resto)
El tipo impositivo aplicable a las rentas de alquiler depende de la residencia fiscal del propietario:
- 19%: para residentes en otro Estado de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo (Islandia, Noruega y Liechtenstein) con efectivo intercambio de información tributaria.
- 24%: para residentes en cualquier otro país (incluido Reino Unido tras el Brexit, Estados Unidos, Suiza, etc.).
Gastos deducibles: requisito de residencia UE/EEE
Aquí está la diferencia más importante entre regímenes:
- Si reside en la UE/EEE con intercambio de información, puede deducir los gastos directamente vinculados a la obtención de los ingresos: IBI, comunidad de propietarios, intereses de hipoteca proporcionales, gastos de reparación y conservación, amortización del inmueble (3% anual sobre el mayor de coste de adquisición o valor catastral, excluido el suelo), seguros, suministros si los paga usted, gastos de gestión, etc.
- Si reside fuera de la UE/EEE, la ley y el criterio ordinario de la AEAT aplican el 24 % sobre el ingreso íntegro. Existe una cuestión judicial favorable, todavía no consolidada, para determinados terceros países.
En la práctica vemos que muchos propietarios desconocen la lista completa de gastos deducibles cuando residen en UE/EEE y declaran sin aplicarlos, pagando más de lo necesario.
Novedad jurisprudencial: dos sentencias de la Audiencia Nacional han aplicado un criterio favorable sobre la misma cuestión jurídica, y la segunda adopta el razonamiento de la primera. La ley y la AEAT no han cambiado y no consta doctrina publicada del Tribunal Supremo. Lee el análisis, la matriz por países y la vía de rectificación.
Cómo se calcula la base imponible
El cálculo es sencillo si se tienen las cuentas claras:
- Ingresos íntegros: suma de todas las rentas obtenidas por el alquiler durante el ejercicio.
- Gastos deducibles (solo UE/EEE): se restan los gastos directamente vinculados al alquiler.
- Base imponible: ingresos menos gastos (UE/EEE) o ingresos íntegros (resto).
- Tipo impositivo: 19% o 24% según residencia.
- Cuota a ingresar: base × tipo. Se descuentan retenciones soportadas (si las hubo) y pagos a cuenta.
Si hay varios propietarios (por ejemplo, matrimonio con titularidad compartida), cada uno presenta su propio Modelo 210 por su cuota de titularidad.
Novedad 2026: plazo del 1 al 20 de abril del año siguiente
Novedad 2026 - Orden HAC/623/2026: las rentas agrupadas de 2026 y años posteriores con resultado a ingresar se presentan del 1 al 20 de abril del año siguiente. Las rentas de 2026 se declaran del 1 al 20 de abril de 2027.
En declaraciones separadas, el nuevo plazo se aplica desde octubre de 2026; las rentas de abril a septiembre conservan sus plazos anteriores. La domiciliación bancaria es del 1 al 15 de abril.
Documentación necesaria
Para preparar el Modelo 210 conviene reunir:
- NIE del propietario.
- Referencia catastral del inmueble y recibo del IBI.
- Contratos de alquiler y justificantes de cobros del año (extractos bancarios, recibos).
- Justificantes de gastos: facturas de comunidad, recibos de IBI, intereses de hipoteca (certificado bancario anual), seguros, reparaciones, suministros si los paga el arrendador, gastos de gestión y comisiones de plataformas.
- Certificado de residencia fiscal del país de residencia (si se aplica un Convenio o el régimen UE/EEE), preferiblemente en español o con traducción.
- Datos de la cuenta bancaria desde la que se domicilia el pago, si aplica (debe ser cuenta de entidad colaboradora con la AEAT).
- En el caso de copropiedad, certificación de los porcentajes de titularidad.
Conviene tener en cuenta que la documentación debe conservarse durante el plazo de prescripción tributaria (4 años desde el final del periodo voluntario de presentación), por si la AEAT la solicita en una comprobación posterior.
Errores frecuentes en alquileres por no residentes
- No presentar el Modelo 210 porque “el inquilino ya retiene”. La retención (cuando aplica) no exime de declarar.
- Aplicar gastos deducibles sin cumplir el requisito de residencia UE/EEE.
- Olvidar incluir todos los meses con renta, especialmente cuando el inquilino cambia varias veces.
- Confundir alquiler vacacional con actividad económica cuando se prestan servicios hoteleros, sin revisar si la calificación fiscal es la correcta.
- No declarar el periodo de no alquiler como renta imputada (cuando el inmueble no está arrendado, hay obligación adicional).
- Calcular mal la amortización: el 3% se aplica sobre el mayor entre coste de adquisición y valor catastral, excluido el suelo, y proporcional al tiempo alquilado.
Caso especial: residentes en Reino Unido tras el Brexit
Tras el Brexit, los residentes fiscales en el Reino Unido ya no se consideran residentes UE/EEE. El criterio ordinario de la AEAT les aplica el 24 % sobre ingresos íntegros. Las sentencias favorables conocidas se refieren a un residente en Estados Unidos, por lo que una reclamación británica exige analizar separadamente el artículo 63 TFUE, el convenio y el intercambio de información.
Esto significa que un propietario británico tributa al 24% sobre los ingresos íntegros, sin deducir gastos. La diferencia respecto a un propietario residente en Francia o Alemania puede ser significativa para alquileres con muchos gastos asociados (hipoteca activa, reformas, reparaciones).
En la práctica vemos a propietarios británicos que llevaban años deduciéndose gastos y descubren tras el Brexit que su régimen ha cambiado. Conviene revisarlo con detalle si tiene inmueble alquilado en España y reside en UK. Existe el Convenio de doble imposición entre España y Reino Unido, que sigue vigente y permite evitar pagar dos veces por la misma renta, pero no equipara al propietario británico al régimen UE/EEE en lo relativo a la deducción de gastos.
Algunos contribuyentes con doble residencia o casos transfronterizos complejos pueden encontrar regímenes específicos. Cada situación debe revisarse caso por caso.
Cómo podemos ayudarle en GESTISYD
- Estudiamos su caso y aplicamos el régimen que le corresponde (UE/EEE o no UE/EEE).
- Calculamos los gastos deducibles cuando proceden y preparamos el Modelo 210 anual.
- Coordinamos la presentación dentro del plazo aplicable.
- Si hay alquiler vacacional, revisamos la calificación fiscal y los servicios prestados para confirmar el régimen aplicable.
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