Qué es la plusvalía municipal (IIVTNU) y cuándo aplica en herencias
La plusvalía municipal, oficialmente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo local que grava el aumento de valor del suelo urbano cuando se transmite por cualquier título: compraventa, herencia, donación, etc. Lo recauda el ayuntamiento donde se ubica el inmueble.
En herencias aplica cuando el caudal hereditario incluye un inmueble urbano. No aplica a fincas rústicas ni a bienes muebles. Es un impuesto independiente del Impuesto de Sucesiones (Modelo 650), aunque se devenga por el mismo hecho: la adquisición por herencia.
Es habitual que los herederos paguen el Modelo 650 con la asesoría y meses después reciban una notificación del ayuntamiento reclamando la plusvalía municipal. Lo descubren tarde porque ambos tributos van por canales distintos.
Sujeto pasivo: el heredero adquirente
En las herencias, el sujeto pasivo (la persona que paga) es el heredero adquirente del inmueble. Si hay varios herederos que heredan en proindiviso, cada uno responde por su cuota de adjudicación. Si el inmueble se adjudica íntegramente a uno de los herederos en compensación, ese heredero responde del 100% del impuesto.
Esto contrasta con la plusvalía en donaciones (donde paga el donante) o en compraventas (donde paga el vendedor). En herencias paga quien recibe, no quien deja.
Plazo: 6 meses desde el fallecimiento, con prórroga posible
El plazo general para presentar y pagar la plusvalía municipal en herencias es de 6 meses desde la fecha del fallecimiento. Es prorrogable por otros 6 meses adicionales, siempre que la solicitud de prórroga se presente dentro del periodo inicial. La concesión de prórroga genera intereses de demora durante el periodo prorrogado.
Cada ayuntamiento tiene sus propios procedimientos: en algunos basta con presentar la documentación y el ayuntamiento liquida (declaración), en otros el contribuyente calcula y paga directamente (autoliquidación). Conviene comprobar el sistema del ayuntamiento concreto desde el primer momento.
Cómo se calcula tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021
El sistema de cálculo cambió radicalmente tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 26 de octubre de 2021, que declaró inconstitucionales los artículos clave del cálculo objetivo previo. El Estado respondió con el Real Decreto-ley 26/2021, que estableció un nuevo sistema dual: el contribuyente puede optar entre dos métodos y aplicar el que resulte menor.
Método objetivo (Real Decreto-ley 26/2021)
Es el método “automático”: se aplican unos coeficientes anuales (publicados por el Estado y revisables periódicamente) sobre el valor catastral del suelo en el momento del devengo, multiplicados por el número de años transcurridos desde la adquisición anterior. El ayuntamiento aplica después el tipo de gravamen municipal sobre la base resultante.
Es el método “por defecto” cuando no se opta por el real, y suele ser el más sencillo de calcular cuando hay incremento real de valor. La fórmula simplificada es: valor catastral del suelo × coeficiente del periodo × tipo de gravamen municipal. El coeficiente depende del número de años transcurridos y se actualiza por el Ministerio de Hacienda.
Método real (cuando interesa)
El contribuyente puede optar por el método real, que se calcula sobre el incremento efectivo entre el valor de adquisición anterior (la herencia previa o la compra) y el valor de la transmisión actual (la herencia presente). Si el incremento real es menor que el cálculo objetivo, este método resulta más favorable.
Es habitual que en herencias con varias generaciones de antigüedad (donde el valor catastral del suelo se ha disparado por revisiones cadastrales) interese el método real, porque el incremento efectivo del valor del suelo puede ser proporcionalmente menor.
Para acreditar el método real conviene aportar las escrituras de adquisición anterior y la actual, y justificar la parte proporcional del valor del suelo (que se obtiene del valor catastral). Algunos ayuntamientos tienen formularios específicos para optar por este método.
En la práctica vemos que muchos contribuyentes pagan por el método objetivo sin haber comprobado el método real. Si la diferencia es significativa, conviene calcular ambos antes de presentar.
Casos donde NO procede pagar plusvalía municipal
Hay supuestos donde no hay obligación de pagar:
- Pérdida real de valor: si entre la adquisición anterior y la herencia presente el inmueble ha perdido valor, no se devenga el impuesto. Hay que acreditarlo con escrituras de adquisición y una valoración o referencia que demuestre la depreciación. Esta es una de las consecuencias prácticas más relevantes de la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021.
- Fincas rústicas: la plusvalía municipal solo grava suelo urbano; las fincas rústicas no tributan.
- Transmisiones entre cónyuges por disolución de la sociedad de gananciales: están exentas, en general.
- Bienes integrantes del Patrimonio Histórico Español en determinadas condiciones.
- Transmisiones a entidades sin ánimo de lucro declaradas de utilidad pública en algunos supuestos.
En la práctica vemos que la opción de no tributar por pérdida de valor es muy poco utilizada, porque exige documentar bien la operación y el ayuntamiento puede comprobar. Cuando es procedente, conviene plantearla con la documentación adecuada y dentro del plazo de presentación, no después.
Bonificaciones municipales habituales en herencia: vivienda habitual, parentesco
Cada ayuntamiento puede establecer bonificaciones propias en las ordenanzas fiscales. Las más habituales en herencias son:
- Bonificación por vivienda habitual del fallecido: muchos ayuntamientos aplican una bonificación del 95% (en algunos casos hasta el 100%) cuando el inmueble heredado era la vivienda habitual del fallecido y los herederos son cónyuge, ascendientes o descendientes. Suele exigir el mantenimiento de la vivienda durante un plazo determinado, generalmente entre 3 y 10 años según el ayuntamiento.
- Bonificación por parentesco directo: algunos ayuntamientos extienden una bonificación adicional para los Grupos I y II de parentesco, aunque la vivienda no fuese la habitual.
- Bonificación por edad o discapacidad del causante: en algunos municipios.
- Bonificación por valor catastral reducido: en algunos ayuntamientos hay bonificaciones cuando el valor catastral del inmueble está por debajo de un umbral.
La bonificación NO es automática: hay que solicitarla al ayuntamiento dentro del plazo de presentación, aportando la documentación que acredite el cumplimiento de los requisitos (certificado de empadronamiento del fallecido, certificación de vínculo familiar, escritura de aceptación de la herencia, etc.).
Conviene tener en cuenta que las ordenanzas fiscales municipales se actualizan cada año. Lo que aplica en 2026 puede haber cambiado en 2027. Antes de presentar conviene comprobar la ordenanza vigente en el ayuntamiento concreto, porque las diferencias entre municipios son muy notables.
Coordinación con el Modelo 650
La plusvalía municipal y el Impuesto de Sucesiones son tributos independientes pero comparten el hecho generador (la adquisición por herencia) y el plazo (6 meses desde el fallecimiento). En la práctica, la coordinación es importante:
- Las valoraciones que se utilicen en el Modelo 650 son relevantes también para acreditar el valor en el ayuntamiento, especialmente si se opta por el método real.
- Las bonificaciones de cada tributo se solicitan por separado.
- Si la herencia se acepta con beneficio de inventario o con reservas, conviene que ambas declaraciones reflejen la misma situación jurídica.
Hemos tratado el Modelo 650 con detalle en nuestra guía sobre el Modelo 650 en Madrid, donde explicamos las bonificaciones autonómicas y el procedimiento.
Errores frecuentes en plusvalía municipal por herencia
- No saber que existe y descubrirla con la notificación del ayuntamiento meses después.
- No solicitar la bonificación por vivienda habitual cuando aplica.
- No comparar el método objetivo con el método real, perdiendo la opción más favorable.
- No documentar la pérdida real de valor cuando procede, lo que obliga a pagar un impuesto que podría no devengarse.
- Suponer que “la plusvalía la paga el fallecido”: no, la paga el heredero adquirente.
- Pasarse del plazo de 6 meses sin solicitar prórroga: aplica el sistema de recargos.
Cómo te ayudamos en GESTISYD
- Calculamos la plusvalía municipal por ambos métodos (objetivo y real) y te indicamos el más favorable.
- Solicitamos las bonificaciones aplicables (vivienda habitual, parentesco) en el ayuntamiento correspondiente.
- Coordinamos la presentación con el Modelo 650 para que ambos tributos sean coherentes.
- Si procede, planteamos la no sujeción por pérdida de valor con la documentación adecuada.
¿La herencia incluye un inmueble urbano?
Te ayudamos a calcular la plusvalía municipal por el método más favorable y a solicitar las bonificaciones que correspondan.